LE AUTORIZZAZIONI - Volumetrie extra/Il rilancio dell’edilizia
Il governo ci riprova. La possibilità di realizzare volumetrie aggiuntive in deroga al piano regolatore anche attraverso la demolizione e ricostruzione, il mutamento delle destinazioni d’uso e la modifica della sagoma degli edifici esistenti torna con rinnovata forza nella disciplina edilizia statale. È stato definito un nuovo piano casa, ma tante sono le differenze rispetto alla bozza del decreto legge (mai deliberato dal Consiglio dei ministri) che diede vita all’accordo stipulato il 1° aprile 2009 nella conferenza unificata Stato-Regioni e che promosse le leggi regionali sul piano casa per il rilancio dell’economia e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. Le novità La principale differenza sta nella maggiore forza con cui il Governo si muove: il decreto sviluppo (Dl 70/2011) detta una disciplina (definita «legge nazionale quadro per la riqualificazione incentivata delle aree urbane») idonea a trovare applicazione diretta qualora - decorsi 120 giorni dall’entrata in vigore - le regioni non approvino le proprie leggi in materia (peraltro definite «eventuali»). Una “forza” che, però, si è già attirata le critiche di alcuni assessori regionali e su cui potrebbe aprirsi un nuovo fronte tra Governo e Regioni. Non si fa poi menzione alla possibilità di escludere determinate aree del territorio comunale dall’applicazione dagli incentivi (pur rimanendo possibile che a tanto provvedano le regioni con le leggi applicative) e non si prevede una scadenza (che l’accordo fissava in 18 mesi) per la possibilità di realizzare gli ampliamenti. Anche dal punto di vista sostanziale le differenze sono rilevanti: gli edifici passibili di azione sono solo quelli ricadenti nelle zone degradate (che il decreto però non definisce), ma oggetto dell’intervento è tutto il patrimonio edilizio e non solo quello residenziale (cui comunque spetta l’incremento volumetrico maggiore del 20%, rispetto al 10% riservato alle altre funzioni). Le leggi regionali L’articolo 5, comma 9, del decreto assegna alle regioni il termine di 60 giorni per approvare leggi che agevolino la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare, attraverso: il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente; la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse; l’ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari; le modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti. Tutti gli interventi non possono riferirsi ad edifici abusivi (salvo che oggetto di sanatoria) o siti nei centri storici o in aree a inedificabilità assoluta. Il permesso «in deroga» Decorsi 60 giorni e sino all’entrata in vigore della normativa regionale, gli interventi potranno essere realizzati con il permesso di costruire in deroga (l’iter è previsto dall’articolo 14 del testo unico dell’edilizia), anche per effettuare il cambio di destinazione d’uso. Ciò significa che la realizzazione degli interventi descritti dal decreto legge potrà avvenire in deroga alla strumentazione urbanistica ed edilizia locale (ma non alle leggi statali e regionali di settore). Il tutto tenendo conto di due fattori: primo, dovrà trattarsi di interventi di razionalizzazione del patrimonio esistente e recupero di aree urbane degradate; secondo, e più importante, servirà comunque il passaggio in consiglio comunale per raccogliere l’assenso politico, e dunque discrezionale, al superamento della disciplina del Prg e del regolamento edilizio. Il consiglio comunale dovrà determinare anche la percentuale di ampliamento consentita. Resta inoltre fermo il rispetto degli standard urbanistici, delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, norme relative all’efficienza energetica, alla tutela dell’ambiente e dell’ecosistema, disposizioni contenute nel codice dei beni culturali). Sempre decorso il termine di 60 giorni, ma solo nelle regioni a statuto ordinario, i piani attuativi comunque denominati e compatibili con lo strumento urbanistico generale sono approvati (e pare logico aggiungere anche adottati) dalla giunta comunale. Le norme a regime Passati 120 giorni dall’entrata in vigore del decreto, gli interventi di ampliamento possono essere realizzati anche senza avvalersi del permesso di costruire in deroga e, quindi, anche attraverso Dia o Scia a seconda dei casi e della legge regionale applicabile. Fino all’eventuale approvazione delle leggi regionali, la volumetria aggiuntiva da riconoscere quale misura premiale è realizzata in misura non superiore al 20% del volume dell’edificio se destinato ad uso residenziale, o al 10% della superficie coperta per gli edifici adibiti a uso diverso. Le volumetrie e le superfici di riferimento sono calcolate, rispettivamente, sulle distinte tipologie edificabili e pertinenziali esistenti e asseverate dal tecnico abilitato in sede di presentazione della documentazione relativa al titolo abilitativo previsto. I piani casa esistenti Le disposizioni del decreto sembrano aggiungersi alle leggi regionali sul piano casa (ancora in vigore), per cui spetterà agli interessati decidere se avvalersi di esse, del permesso di costruire in deroga previsto nel periodo di prima applicazione del decreto o delle possibilità che scattano dopo 120 giorni dall’entrata in vigore, sempreché la regione non assuma nuove disposizioni in materia.
LE MODIFICHE IN ARRIVO
01|LAZIO Proroga di tre anni in arrivo È in corso di revisione la legge regionale del Lazio. Oltre alla proroga (probabilmente di tre anni) per le domande è previsto l’allargamento della possibilità di ampliamento agli edifici sopra i mille metri cubi. Con l’estensione degli incrementi in deroga del 20% anche nelle aree agricole, dovrebbe arrivare la semplificazione del cambio d’uso per gli immobili non residenziali fino a 20mila mq a patto che non rientrino in aree industriali e che il 30% degli alloggi realizzati sia ceduto per housing sociale. Infine, spuntano gli incentivi alla demolizione degli immobili nei 300 metri dalle coste in cambio della possibilità di ricostruire in aree dell’entroterra con un 100% di bonus di cubatura.
02|PUGLIA Meno vincoli Vicina a una micro-proroga dei termini, fino al 31 dicembre 2011. Nelle modifiche proposte alla legge regionale sono inseriti correttivi che rimuovono vincoli dimensionali e procedurali o anche solo interpretativi, per assicurare una più agevole attuazione della legge, ma senza snaturare lo spirito della versione approvata in prima battuta. Fra le misure sotto esame, soglie più morbide per le possibilità di intervento, la riduzione al 50% (dal 75%) della destinazione residenziale minima richiesta per le sostituzioni, la semplificazione delle modalità di valutazione antisismiche nel caso l’intervento di ampliamento sia strutturalmente autonomo rispetto all’edificio preesistente.
03|VENETO Risultati positivi Revisione anche per il Veneto che si prepara a prorogare fino al luglio del 2013 il termine per la presentazione delle domande di ampliamento volumetrico e sostituzione edilizia. I positivi risultati ottenuti finora hanno indotto la giunta a proporre di allargare la portata della legge, introducendo nuove previsioni come la possibilità di operare ampliamenti a seguito di demolizione anche parziale di edifici, di realizzare incrementi nelle zone agricole a prescindere dai requisiti soggettivi del richiedente, di recuperare i sottotetti dei centri storici, spesso volumi non utilizzati la cui incuria provoca danni irreversibili al fabbricato. La parola spetta ora al Consiglio regionale.